Die Stadtgemeinde Bremen bereitet sich auf den Mietspiegel vor, der bis zum 01.01.2024 in Bremen eingeführt werden soll. Seit 01.07.2022 gibt es hierzu vom Bund eine neue Verpflichtung. Bremen hat dafür vor einiger Zeit die Weichen gestellt - und jetzt geht es los.
Vertreter:innen aus der bremischen Verwaltung haben sich bereits 2020 mit Akteur:innen des Wohnungsmarktes ausgetauscht, um einen „Bremer Weg“ für die erstmalige Erstellung eines Mietspiegels für die Stadtgemeinde Bremen zu entwickeln. Hierzu fanden diverse fachliche Vorbereitungen sowie öffentliche Veranstaltungen statt. Es gab auch einen intensiven Austausch mit Vertreter:innen anderer Städte, die bereits Erfahrung mit der Einführung eines Mietspiegels haben. Des Weiteren wurde mit allen beteiligten Ressorts die künftige Mitarbeit abgestimmt.
Die gewonnenen Erkenntnisse sind in die Konzeption zur Erstellung eines Mietspiegels eingeflossen. Das Konzept wurde in enger Zusammenarbeit mit dem Referenten für Wohnungswesen des Deutschen Städtetags erstellt. Es zeigt den „Bremer Weg“ für die erstmalige Mietspiegelerstellung unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Bremer Wohnungsmarktes und erfüllt die definierten Anforderungen und die gesetzlichen Vorgaben.
Der Bremer Senat hat in seiner Sitzung am 24.05.2022 das vorgestellte Vorgehen und die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels beschlossen.
Den Geltungsbereich des Bremer Mietspiegels finden Sie auf der Karte des Geoportals.
Ein guter qualifizierter Mietspiegel beruht auf repräsentativen Daten. Die Datenerhebung (Befragung) ist hierfür das Fundament und ist wie folgt geplant.
Das neue Mietspiegelreformgesetz verpflichtet alle Eigentümer:innen und Mieter:innen von Wohnraum zur Auskunft bei den Befragungen zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels.
Die Befragung für den Mietspiegel ist unabhängig von der Befragung zum Zensus und zur Grundsteuerreform.
Arbeitskreis Mietspiegel (mit den Mietenden- und Vermietendenverbänden):
Austauschformat Mietspiegel (mit Akteuren des Wohnungsmarktes und zivilgesellschaftlichen Interessensgruppen):
| Qualifizierter Mietspiegel | Einfacher Mietspiegel |
|---|---|
|
|
Was ist ein Mietspiegel? Definition
Ein Mietspiegel ist gemäß § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete).
Ein qualifizierter Mietspiegel ist gemäß § 558d BGB ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
Was ist die Grundlage für die Erstellung eines Mietspiegels?
Mit dem am 01.07.2022 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts hat der Bund unter anderem eine Verpflichtung für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt.
Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung enthält das Vorhaben, die Erstellung qualifizierter Mietspiegel für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern zur Pflichtaufgabe zu erklären. Zu einer konkreten Umsetzung des im Koalitionsvertrag auf Bundesebene genannten Vorhabens liegen bislang allerdings keine konkreten Erkenntnisse vor.
Welche Funktionen hat ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel bietet einen Überblick über die Höhe der Mieten, die in der Stadtgemeinde Bremen für frei finanzierte Wohnungen üblicherweise gezahlt werden. Dabei wird unterschieden zwischen verschiedenen Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Beschaffenheit sowie Lage vergleichbar sind. Als Miete wird die Nettokaltmiete angegeben. Dieses ist die Miete für den reinen Wohnraum ohne Betriebs- und Verbrauchskosten. Garage, Stellplatz oder eine von der vermietenden Person überlassene Möblierung bleiben ebenfalls unberücksichtigt.
Seit Einführung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete haben Mietspiegel stetig an Bedeutung gewonnen, sowohl für Mieterhöhungen im Bestand gemäß § 558ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als auch für die zulässige Neuvertragsmiete in angespannten Wohnungsmärkten gemäß § 556d BGB (sog. Mietpreisbremse).
Der Mietspiegel gibt unter anderem darüber Auskunft, ob die Höhe der Mieterhöhung stimmt, ob die Miete bzw. welche Miethöhe angemessen ist und ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Es ist aber nicht seine Aufgabe, den Markt zu lenken.
Ein qualifizierter Mietspiegel hat den Vorteil, dass er in aller Regel auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt ist. Er sorgt zudem für Transparenz, weil Vermietende bei einem Mieterhöhungsverlangen verpflichtet sind, auf die Mietspiegel-Mieten hinzuweisen. Unklarheiten über die zulässige Höhe der Miete können so auf einfache Weise ausgeräumt und gerichtliche Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden.
Ein qualifizierter Mietspiegel hilft sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen.
Wofür gilt der Mietspiegel?
Der Mietspiegel gilt für freifinanzierte vermietete Wohnungen.
Aufgrund rechtlicher Bestimmungen findet der Mietspiegel für folgenden Wohnraum keine Anwendung:
Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel gegebenenfalls auch auf besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder nur in unzureichender Anzahl erfasst werden.
Wie erfolgt die Neuberechnung und Anpassung des Mietspiegels?
Die Angaben des Mietspiegels basieren auf einer Befragung von Mietenden und Vermietenden von nicht preisgebundenen Wohnungen aufgrund einer repräsentativen Zufallsstichprobe. Entsprechend den mietrechtlichen Vorschriften werden dabei nur Mietverhältnisse berücksichtigt, deren Mieten in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.
Qualifizierte Mietspiegel müssen nach § 558d BGB im Abstand von vier Jahren neu erstellt werden, d. h. eine neue Datenerhebung ist notwendig. Nach zwei Jahren ist eine Anpassung bzw. Fortschreibung an die Marktentwicklung vorzunehmen.
Für die Fortschreibung nach zwei Jahren können die zum Stichmonat erhobenen Nettokaltmieten mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland zum neuen Stichmonat neu berechnet werden. Alternativ kann die Anpassung auch mittels einer neuen Datenerhebung erfolgen.
Die fachliche Zuständigkeit und Verantwortung für das Projekt der Mietspiegelerstellung in der Stadtgemeinde Bremen liegt bei der Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau.
Die Projektkoordination übernimmt die BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven. Hier steht Ihnen Frau Miriam Boelsen als Ansprechpartnerin zur Verfügung
Sie sind angeschrieben worden und haben noch Fragen zur Datenerhebung?
Das InWIS – Institut steht Ihnen gern per E-Mail: mietspiegel.bremen@inwis.de oder unter der kostenlosen Telefonhotline 0800 / 5636377 (Montag, Mittwoch und Freitag von 10 bis 13 Uhr und von 14 bis 17 Uhr und Dienstag und Donnerstag von 10 bis 13 Uhr und 14 bis 20 Uhr) zur Verfügung.
Februar 2023:
Nach dem Zufallsprinzip startet in Kürze der Versand der Fragebögen für die Datenerhebung. Weitere Informationen in der zugehörigen Pressemitteilung
Januar 2023 (2):
Vorbereitung Datenerhebung: Wir befinden uns mitten in der Vorbereitungsphase. Es wird erwartet, dass die Datenerhebung planmäßig im ersten Quartal diesen Jahres startet.
Januar 2023 (1):
Konstituierung Austauschformat: Durch das ergänzende Austauschformat mit weiteren Akteuren des Wohnungsmarktes und zivilgesellschaftlichen Interessengruppen soll zusätzlich noch mehr Transparenz über den Mietspiegelerstellungsprozess geschaffen werden.
November 2022:
Konstituierung Arbeitskreis: Mit dem Startschuss im Arbeitskreis (u.a. mit den Interessenverbänden der Mietenden und Vermietenden) konnten wir Meilensteine definieren. Es wird derzeit der Fragebogen für die Datenerhebung vorbereitet.
Oktober 2022:
Das Vergabeverfahren zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für Bremen ist abgeschlossen. Mehr dazu in der Pressemitteilung
August 2022:
Zurzeit laufen die Vorbereitungen für das Vergabeverfahren zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels. Gesucht wird ein erfahrenes und sachkundiges externes Dienstleistungsunternehmen. Die Vergabe soll voraussichtlich im September 2022 erfolgen. weiter
